대지권미등기 권리분석

부동산경매 대지권미등기 권리분석

 

(1) 대지권 등기

건물을 짓기 위하여는 토지(대지)가 필수적으로 필요하다. 건물을 짓기 위하여는 토지를 사용할 수 있는 권원(소유권, 지상권, 임차권, 전세권 등)이 있어야 하는데 집합건물의 경우 토지(대지)를 사용할 수 있는 권리를 "대지사용권(垈地使用權)"이라고 한다. 즉, 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권이라고 한다(집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 6호).

 

대지사용권은 소유권이 될 수도 있고, 소유권이 아닌 지상권, 임차권, 전세권, 무상사용권(예컨대, 시영아파트), 유상사용권(예컨대, 토지사용료는 건물분양가에 포함하고 건물만 분양하는 경우), 법정지상권, 관습법상법정지상권 등이 될 수도 있다.

그리고 대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 "대지권(垈地權)"이라고 한다(부동산등기법 제40조 3항). 대지권등기는 1동건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시를 하고, 전유부분의 표제부에 그 전유부분에 속하는 대지권의 표시를 한다.

(2) 대지권 미등기

1) 발생원인

집합건물의 경우 대지권이 등기가 되어 있지 않은 경우가 있다. 그런 경우를 "대지권미등기"라 한다. 대지권미등기가 발생하는 이유는

첫째, 아파트를 신축분양하면서(대개 대규모 택지개발이나 재개발 아파트) 건물등기는 하였으나 토지는 환지절차 지연으로 등기를 하지 못한 경우이다.

대규모 택지개발이나 재개발 아파트의 경우 많은 기존의 지번을 말소하고 새아파트의 신주소를 부여하면서 함께 환지작업을 하고 각호수별로 대지권을 구분하게 된다. 그래서 건물은 완공되었는데도 환지절차 지연으로 대지권등기를 할 수 없는 경우가 대부분이다. 그런데 분양자가 입주하려면 건물이 완공되고 등기가 된 후에 입주가 가능한데 환지절차가 종료될 때까지 입주를 기다려야 한다면 사회적으로나 경제적으로 손실이 크므로 건물만 등기된 후 입주하고 대지권등기는 환지절차가 종료된 후 할 수 있게 한 것이다.

둘째, 다른 수분양자가 분양대금의 납부를 지연한 경우이다.

셋째, 대지권등기는 할 수 있으나 고의로 대지권등기를 하지 않은 경우이다. 예컨대, 건물소유자가 경매로 집이 넘어가야할 상황에서 굳이 비용을 들여 대지권등기를 할 이유가 없을 것이다.

넷째, 대지권 자체가 없는 경우이다.

2) 대지권 미등기 유형

① 대지권이 없는 경우

대지권미등기 사유가 대지권 자체가 없는 경우이다. 예컨대, 건물을 시유지나 국유지에 건축한 경우, 토지를 일정기간 사용하기로 하고 건물만 분양받은 경우, 분리처분규약 또는 공정증서에 의한 매매·경매 기타의 사유(건축주가 토지위에 불법적으로 집합건물을 축조한 경우, 건축주가 토지대금을 계약금만 주고 건축을 시행하였으나 토지매매대금 미지급으로 계약이 해제된 경우 등)로 토지와 건물소유자가 다른 경우이다. 이런 경우에는 대지권이 아예 없는 경우로써 대지권을 취득할 수 없다. 또한 대지권 없는 건물만 낙찰받을 경우 향후 토지소유자로부터 건물철거 또는 매도청구를 당하거나 토지소유자에게 평생 지료를 납부해야 하는 경우가 발생할 수 있다.

② 대지권은 있는데 미등기 인 경우

전 1)항 대지권 미등기 발생원인 첫째 내지 셋째의 경우로써 이런 경우에는 낙찰자는 대지권을 취득한다.

통상 분양계약서에 건물의 전유부분가액과 대지권가액을 표시하고 함께 분양을 하고 분양대금을 납부함이 일반적이다. 수분양자가 분양대금을 납부했다면 낙찰자는 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다. 만일 수분양자가 대지권 분양대금을 납부하지 않았다면 낙찰자는 대지권 분양대금을 납부해야 한다. 이 경우 분양자는 낙찰자에게 분양대금 미지급을 이유로 대지권 분양대금을 납부하면 대지권등기이전절차를 하여 주겠다는 동시이행항변을 할 수 있다.

3) 대지권미등기의 경우 집행법원의 처리

대지권이 미등기일 경우 집행법원은 대지권의 유무를 조사하여야 한다(대결 2006.3.27, 2004마978). 대지권의 유무를 알아내기 위하여는 "분양계약서", "분양대금납부내역서" 등을 참조한다. 만일, 조사하였는데도 대지권유무를 알아내기 어려울 경우 통상적으로 매각물건명세서에 "대지권유무는 알 수 없음"이라고 기재한다. 만일, 매각물건명세서에 대지권유무의 표시도 없고 감정평가서에 대지권금액이 평가되어 최초매각가액에 포함시켰다면 낙찰자는 대지권을 취득하는 것으로 볼 수 있다. 그리고 감정서상에 대지권이 표시되어있어 대지권을 취득하는 것으로 알고 낙찰 받았는데 낙찰 후 대지권이 없음이 판명될 경우, 매각불허가신청 또는 매각불허가에 대한 즉시항고, 매각허가결정의 취소 사유가 될 수 있다.

4) 대지권 미등기 권리분석

대지권 미등기일 경우, 우선 대지권이 있는지 없는지 여부를 먼저 파악하여야 한다. 같은 집합건물의 경우도 대지권등기가 모두 미등기인지 확인을 할 필요가 있다. 집합건물 전체중 일부만 대지권등기가 안되었다면 대지권은 취득하였지만 등기만 안되었을 가능성이 높다. 대지권이 없다면 낙찰자는 대지권을 아예 취득할 수 없으며, 대지권이 있다면 낙찰자는 대지권을 취득할 수 있지만 추가로 대지권비용을 매입해야하는지 여부를 알아보아야 한다.

감정평가서에 대지권의 평가금액이 포함되었는지 여부를 본다. 감정평가서에 대지권금액이 표시되어 있다면 낙찰자는 일반적으로 대지권을 취득한다. 감정평가서에 대지권금액이 표시되어 있지 않다면 낙찰자는 대지권을 취득하지 못한다. 이럴 경우, 후에 대지권소유자가 구분소유권 매도청구권을 행사하면 소유권을 잃게 될 수 있다.

감정평가서에 대지권금액이 포함되어 있어 낙찰 받는다 해도 사실상 대지권이 없는 경우도 있으니 대지권유무에 대하여 토지소유자에게 문의하는 등 확인을 하여야 하며, 대지권이 있다하여도 등기절차에 있어서 소유권이전에 어려움이 있을 수 있으니 대지권이전등기가 가능한지와 대지권이전등기비용 등을 고려해야 한다.

대지권미등기의 경우 실무상 많은 유찰로 가격이 내려가는 것이 일반적이므로 대지권을 추가매입하더라도 투자메리트가 있다면 성공투자의 물건이 될 것이다.

도움말: 두리옥션(주) 대표 박노성 www.dooriauction.co.kr