전세권설정이란 무엇이고 확정일자라는 것은 무엇인지 설명드리지요...
전세권설정등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의하여 그 설정순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 민법에 의해서 인정되고 있는 것이며,
확정일자제도는 전세권설정과 같이 등기부에 기재되지 않아도 임대차 계약하고 주민등록전입신고하여 거주하고 있으면 민법의 규정에 우선하는 주택임대차보호법에 의해서 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위하여 전세권설정등기의 경우와 마찬가지로 우선순위를 인정해주는 제도입니다.
구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 확정일자는 등기소나 주민쎈터(=동사무소)에서 주민등록전입신고하고 임대차계약서에 확정일자 날인을 받으면 되는 것으로서 임대인의 동의를 받을 필요가 없으며 간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있으나,
전세권설정등기는 임대인의 동의 없이는 등기를 할 수가 없는 것이며, 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사 사무실에 의뢰하며 또한 확정일자를 받는데 비하여 많은비용이 들어갑니다.
그리고 전세기간이 만료되고 보증금을 돌려받을 때는 전세권설정등기를 말소해주어야 합니다.
둘째, 확정일자 임차인은 등기소나 주민쎈터에서 계약서에 확정일자인을 받고 주민등록전입신고하고 주택을 인도 받아 실제거주(입주)해야 효력을 인정받습니다.
전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정한 순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.
따라서 확정일자제도에 의해 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 하거나 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못 합니다.
전세권설정등기는 주민등록전입신고나 실제거주는 하지 않아도 순위를 인정받습니다.
셋째, 경매가 될 경우에 확정일자를 받은 임차인은 임차주택 건물이외에 대지의 환가대금(=경매시 매각대금)에서도 우선배당을 받을 수 있으나,
전세권설정등기의 경우에는 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정등기 한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 즉 계약서에 확정일자 날인을 받아두면 경매 시에 그 효력이 대지에도 미치지만, 전세권설정등기는 경매 시에 임차한 건물에 대해서만 순위를 인정받습니다.
다만 아파트 및 빌라 등 집합건물의 경우에는 대지 포함하여 우선배당 받습니다.
넷째, 계약기간이 만료되어 이사를 하고자 하는데 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우에는
확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 후
그 확정판결문을 가지고 강제집행을 신청할 수 있는 되는 것이지만,
전세권설정등기를 해둔 전세권자는 위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.
다만 전세권설정등기를 건물의 일부에 대하여만 한 경우에는 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매신청은 할 수 없습니다.
(대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정).
다섯째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매가 될시에 배당요구신청을 하여야 하는 것이지만
전세권설정등기를 한 경우는 배당요구 하지 않아도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
<주의>
확정일자의 효력을 인정받기 위해서는 주민등록을 계속해서 유지하고 있어야 합니다.
임차계약기간중에 주민등록을 잠시라도 전출하면, 원칙적으로 그날부터 확정일자의 효력이 없어집니다.
그리고 다시 주민등록전입신고하면 확정일자의 효력이 처음 계약했던 날로 소급해서 효력을 인정받는 것이 아니고, 다시 전입신고 한 다음날부터 확정일자의 효력이 새로이 시작되게 됩니다.
즉 우선순위가 바뀌게 됩니다. 이때 확정일자인 날인을 계약서에 다시 받을 필요는 없습니다.
*. 위와 같이 확정일자도 법에 의해서 보호받으므로 굳이 비용들여가면서 전세권등기 할 필요 없습니다.
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